Par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārņemšanu valdījumā

Sniedzam skaidrojumu par dzīvojamo māju pārvaldīšanu un pārvaldīšanas tiesību pārņemšanas procesu.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšana

Pēc pašvaldības dzīvojamo māju un dzīvokļu privatizācijas pabeigšanas iedzīvotāju pienākums ir izvēlēties pārvaldnieku un pārņemt māju pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības.

Līdz brīdim, kamēr privatizēto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības, dzīvojamo māju pārvaldīšanu nodrošina SIA “Civinity mājas Jūrmala” (iepriekšējais nosaukums – SIA “Jūrmalas namsaimnieks”, turpmāk – Pārvaldnieks), pamatojoties uz 2014. gada 11. februārī starp Jūrmalas pašvaldību un Pārvaldnieku noslēgto pilnvarojuma līgumu (turpmāk – Pilnvarojuma līgums). Pilnvarojuma līgums nosaka tiesību, pienākumu un atbildības sadalījumu starp dzīvojamo māju īpašniekiem un Pārvaldnieku.

Dzīvojamās mājas lemjošā institūcija

Privatizēto dzīvojamo māju īpašnieks ir šīs dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopība, kuras sastāvā ir visi šajā mājā esošie dzīvokļu īpašnieki. Dzīvokļu īpašnieku kopība ir dzīvojamās mājas lemjošā institūcija. Dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likumā (turpmāk – Likums) noteikto kārtību. Likums paredz trīs veidus, kā var pieņemt kopības lēmumu; tie ir:

1. dzīvokļu īpašnieku kopsapulce;
2. aptaujas veidā;
3. citādi savstarpēji vienojoties.

Kopsapulces sasaukšanas un aptaujas organizēšanas kārtību noteic Likuma 18., 19. un 20. pants. Izņēmums ir kopsapulces sasaukšana un aptaujas organizēšana, ja dzīvojamajā mājā lemj par pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu no pašvaldības. Šīs kopsapulces kārtību noteic likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 51. un 51.¹ panta noteikumi.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanas process

Lai uzsāktu procedūru dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai, ir jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Tiesības sasaukt kopsapulci vai, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, organizēt lēmuma pieņemšanu aptaujas veidā ir vienam vai vairākiem dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem. Uz dzīvokļu īpašnieku kopsapulci jāuzaicina visi dzīvojamajā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki. Uzaicinājums uz kopsapulci vai uzaicinājums balsot izsniedzams pret parakstu dzīvokļa īpašniekam vai viņa ģimenes locekļiem vai nosūtāms pa pastu ierakstītā vēstulē. Dokumenti, kas apliecina visu dzīvokļu īpašnieku uzaicināšanu uz kopsapulci (dzīvokļu īpašnieku un/vai ģimenes locekļu saraksts ar viņu parakstiem par uzaicinājuma saņemšanu vai pasta apliecinājums par ierakstītās vēstules nosūtīšanu), būs jāpievieno pieteikumam par pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku pilnvarotai personai.

1. Dzīvokļu īpašniekiem jāpieņem kopības lēmumi:
   1. par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;
   2. par dzīvokļu īpašnieku sabiedrības kā pārvaldīšanas institūcijas izveidošanu vai dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pilnvarojuma līguma slēgšanu ar pārvaldnieku (piemēram, citu dzīvokļu īpašnieku sabiedrību, fizisku vai juridisku personu vai esošo pārvaldnieku – SIA “Civinity mājas Jūrmala”);
   3. par pārvaldīšanas līguma apstiprināšanu piedāvātajā līguma redakcijā ar dzīvokļu īpašnieku pilnvaroto personu vai sabiedrību;
   4. par dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvaroto personu noteikšanu ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu saistīto jautājumu kārtošanai dažādās institūcijās (piemēram, sabiedrības izpildinstitūcija, ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarota persona).
2. Pieteikums par dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesību nodošanu dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar savstarpēju līgumu pilnvarotai personai ir jāiesniedz Jūrmalas valstspilsētas administrācijā Apmeklētāju apkalpošanas centrā Jomas ielā 1/5, Jūrmalā, vai Raiņa ielā 110, Jūrmalā, vai Tukuma ielā 20, Jūrmalā. Dokumentiem jābūt izstrādātiem un noformētiem atbilstīgi Dokumentu juridiskā spēka likumam un Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumu Nr. 916 “Dokumentu izstrādāšanas un noformēšanas kārtība” prasībām.
3. Pieteikumam ir jāpievieno:
   1. dokumenti, kas apliecina visu dzīvokļu īpašnieku uzaicināšanu uz kopsapulci vai piedalīšanos aptaujā pieņemt lēmumu bez kopsapulces sasaukšanas, – dzīvokļu īpašnieku saraksts ar viņu vai ģimenes locekļu parakstiem par uzaicinājuma saņemšanu vai pasta apliecinājums par ierakstītas vēstules nosūtīšanu;
   2. kopības lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;
   3. līgums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu ar dzīvokļu īpašnieku pilnvaroto personu vai dzīvokļu īpašnieku sabiedrību;
   4. pilnvarojums dzīvokļu īpašnieku vārdā pārņemt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības, ja tas nav noteikts līgumā par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu ar dzīvokļu īpašnieku pilnvaroto personu vai dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumā par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu;
   5. pilnvaras par to personu pārstāvības tiesībām, kuras kopsapulcē pārstāv dzīvokļu īpašniekus;
   6. aizpildītas un parakstītas balsošanas anketas, ja lēmums tiek pieņemts, nesasaucot kopsapulci – aptaujas veidā;
   7. izraksts no sabiedrības biedru reģistra, ja tiek dibināta dzīvokļu īpašnieku sabiedrība kā dzīvojamās mājas pārvaldīšanas institūcija.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības var nodot

1. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības var nodot dzīvokļu īpašnieku biedrībai (DZĪB).
   Lai uzdotu pārvaldīšanu DZĪB, jāveic šādas darbības:
   1. jāpieņem lēmums par DZĪB dibināšanu;
   2. jāizveido DZĪB statūti;
   3. jāieceļ valde, jāatver konts bankā, jāpieņem biedri;
   4. jānoslēdz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums un jāpieņem lēmums par pārvaldīšanas tiesību nodošanu DZĪB;
   5. DZĪB valde ieceļ fizisku personu ar nepieciešamo kvalifikāciju “namu pārzinis” vai “namu pārvaldnieks”;
   6. jāreģistrējas Pārvaldnieka reģistrā, jāreģistrē mājas lieta būvniecības informācijas sistēmā (BIS);
   7. jāveic pārvaldīšanas tiesību pārņemšanas procedūra no pašvaldības.
2. Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības var nodot juridiskai personai – SIA – vai fiziskai personai (kas sniedz pārvaldīšanas pakalpojumus).
   Lai uzdotu pārvaldīšanu SIA vai fiziskai personai, jāveic šādas darbības:
   1. jāizvēlas sev vēlamais pārvaldnieks, veicot pārrunas, jāiegūst pārvaldīšanas piedāvājums – cena, pārvaldīšanas līguma projekts, veicamo darbu apjoms un regularitāte;
   2. jāpieņem lēmums par pārvaldīšanas tiesību nodošanu izvēlētajam pārvaldniekam;
   3. izvēlētajam pārvaldniekam vai mājas kopībai jāorganizē pārvaldīšanas tiesību pārņemšanas process no pašvaldības.

Izvēlētajam pārvaldniekam ir jābūt reģistrētam Pārvaldnieku reģistrā. Pārvaldniekam ir jābūt kvalifikācijai “namu pārvaldnieks” vai “namu pārzinis”.

Kā atšķiras pārvaldīšanas kārtība nepārņemtajās un pārņemtajās dzīvojamajās mājās?

Līdz brīdim, kamēr privatizēto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesības no pašvaldības, to pārvaldīšanu nodrošina Pārvaldnieks, pamatojoties uz Pilnvarojuma līgumu.

Nepārņemtajās mājās izdevumu noteikšanas kārtību nosaka Ministru kabineta 2017. gada 11. jūlija noteikumi Nr. 408 “Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi”. Šajos noteikumos ietvertā tiesiskā regulējuma būtiskākā atšķirība no Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pantā ietvertās dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas procedūras ir tas, ka nepārņemtā dzīvojamajā mājā pārvaldīšanas izdevumi var tikt noteikti bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma. Pārvaldnieks līdz kārtējā gada 15. oktobrim iesniedz dzīvokļu īpašniekiem izvērtēšanai obligāti veicamo pārvaldīšanas pakalpojumu ieņēmumu un izdevumu tāmes nākamajam gadam, kā arī nākamā perioda nepieciešamo remonta darbu apkopojumu. Sešu nedēļu laikā dzīvokļu īpašnieki var paust savu gribu un viedokli par piedāvātajām izmaksām. Ja Pārvaldnieka piedāvātās izmaksas dzīvokļu īpašnieki neapstrīd, tās tiek uzskatītas par apstiprinātām. Atskaite dzīvokļu īpašnieku kopībai Pārvaldnieks iesniedz vienu reizi gadā. Nepārņemtas dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki nevar piedalīties līdzfinansējuma projektos, kā arī nav iespējams  dzīvojamās mājas atjaunošanai un renovācijai saņemt kredītu. Šādas mājas Pārvaldnieks turpina pārvaldīt, bet neattīsta.

Mājas, kurās pārvaldīšanas tiesības nav pārņemtas:

• Izdevumi var tikt noteikti bez dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma
• Ja Pārvaldnieka iesniegtās tāmes nākamajam gadam dzīvokļu īpašnieki neapstrīd, tās tiek uzskatītas par apstiprinātām
• Atskaiti dzīvokļu īpašnieku kopībai Pārvaldnieks iesniedz vienu reizi gadā
• Dzīvokļu īpašnieki nevar piedalīties līdzfinansējuma projektos
• Mājas atjaunošanai un renovācijai nav iespējams saņemt kredītu

Pārņemtajās mājās izdevumu noteikšanas kārtību nosaka Ministru kabineta 2015. gada 15. septembra noteikumi Nr. 524 “Kārtība, kādā nosaka, aprēķina un uzskaita katra dzīvojamās mājas īpašnieka maksājamo daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem”. Tikai saskaņojot ar kopību, izvirzot prioritātes un pamatojoties uz normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā pieņemtajiem kopības lēmumiem, Pārvaldnieks piemēro noteiktās izmaksas. Pārņemtajās mājās dzīvokļu īpašnieku kopībai ir pārskatāmāka naudas kontrole, ir iespēja operatīvi organizēt nepieciešamos remonta darbus, piedalīties līdzfinansējuma projektos, noteikt pārvaldnieka sniegto atskaišu periodus, vienoties par citu kārtību. Pārņemtajās dzīvojamajās mājās dzīvokļu īpašnieki rūpējas par savu māju, izpilda ne tikai savus pienākumus, bet izmanto arī savas tiesības, kas ir nepieciešamas gan mājas fiziskai saglabāšanai, gan tās attīstībai.

Mājas, kurās pārņemtas pārvaldīšanas tiesības:

• Izmaksas tiek saskaņotas ar kopību
• Pārskatāmāka naudas plūsma
• Iespēja operatīvi organizēt nepieciešamos remonta darbus
• Iespēja piedalīties līdzfinansējuma projektos
• Dzīvokļu īpašnieki rūpējas par savu māju, plāno un iegulda līdzekļus tās attīstīšanā

Konsultācijas un vispusīgu metodisko palīdzību dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšanā un mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanā var saņemt: